잠실주공5단지 재건축 어디까지 왔나, 지금 사면 조합원이 될 수 있는지 (2026년 10월)

조합설립부터 착공 목표까지 일정

2027년 이후 일정은 언론 보도에 나온 목표입니다.

조합설립인가에서 사업시행계획인가까지 12년 넘게 걸렸고, 사업 지연 때문에 2016년 말부터 약 10년간은 조합원 지위를 넘기는 매매가 열려 있었습니다. 2026년 7월 1일 인가로 이 기간이 끝났습니다. 분양신청 다음 단계인 관리처분계획에서는 조합원별 종전자산 평가액, 분양가, 추가 분담금, 이주비 대출이 변수로 꼽힙니다.

재건축 뒤 6,411세대, 최고 65층 계획

사업시행계획 기준으로 정비구역은 358,077㎡, 연면적은 1,603,419.7㎡입니다. 건폐율 23.59%, 용적률 322.6%로 지하 4층부터 지상 65층까지 32개동 6,411세대(임대 831세대 포함)를 짓습니다.

• 주택용지: 지하 4층부터 지상 49층, 4,942가구
• 잠실역 쪽 복합용지: 지하 4층부터 지상 65층, 1,469가구

조합 이름은 잠실5단지아파트 주택재건축정비사업조합이고, 조합장은 정복문, 조합 사무실은 올림픽로 211에 있습니다(정비사업 정보몽땅).

인가 뒤에 산 사람은 왜 조합원이 될 수 없나

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업을 하는 경우 조합설립인가가 난 뒤에 그 사업의 건축물이나 토지를 넘겨받은 사람을 조합원에서 제외합니다. 여기서 양수에는 매매와 증여처럼 권리가 바뀌는 행위가 모두 들어가고, 상속과 이혼으로 인한 양도와 양수는 빠집니다. 서울은 전역이 투기과열지구로 지정돼 있습니다(다음 뉴스 2026년 7월 21일).

같은 조항의 단서가 핵심입니다. 산 사람이 아니라 판 사람, 즉 양도인이 법이 정한 예외에 해당하면 그 사람에게서 산 사람은 조합원이 될 수 있습니다. 그래서 조합원이 될 수 있는지는 매수인보다 매도인의 보유와 거주 이력으로 정해집니다.

양도인이 해당해야 하는 예외

법 제39조 제2항 각 호가 정한 예외 가운데 세대 사정에 따른 것은 아래와 같습니다.

• 1세대 1주택자로서 양도하는 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우(시행령 제37조 제1항)
• 세대원의 근무, 생업, 질병치료(1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 의료기관의 장이 인정한 경우), 취학, 결혼으로 세대원 모두가 사업구역이 없는 다른 시나 군으로 이전하는 경우
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
• 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

10년과 5년 계산에는 몇 가지 규칙이 있습니다. 거주기간은 주민등록표 기준이고, 소유자가 직접 살지 않았더라도 배우자나 직계존비속이 거주한 기간은 합산합니다. 상속으로 취득한 집은 피상속인의 소유기간과 거주기간을 더합니다. 법무법인 고원의 해석(위클리한국주택경제신문 2026년 7월 24일)에 따르면 기간 내내 1세대 1주택을 유지해야 하고, 판단은 양도 시점을 기준으로 하며, 양도 시점에 그 집에 살고 있는지는 따지지 않습니다.

시행령 제37조 제3항은 재건축에 대해 다른 예외도 둡니다. 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 경우 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 파는 경우, 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 경우 토지를 3년 이상 계속 소유한 경우, 국가나 지방자치단체, 금융기관 채무를 갚지 못해 경매나 공매되는 경우, 투기과열지구 지정 전에 양도계약을 맺고 지정일부터 60일 안에 거래신고를 한 경우가 여기에 들어갑니다.

자격이 없으면 현금청산, 분담금은 아직 추정치

예외에 해당하지 않는 매도인에게서 산 사람은 조합원 자격이 없어 현금청산 대상이 됩니다. 법 제39조 제3항과 제73조에 따라 관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 안에 협의합니다.

분담금은 분양신청 단계라 확정되지 않았습니다. 하우징워치(2026년 10월 6일)는 조합 안내문을 바탕으로 34평형 조합원이 전용 84㎡를 신청하면 약 5억650만원을 돌려받는 것으로 추정했고, 이때 추정 비례율은 89.24%였습니다. 최종 분담금이 아니라 추정치입니다.

이주비도 조건이 붙습니다. 더팩트(2026년 9월 17일)는 기본이주비가 1세대 1주택과 실거주 등을 요건으로 하고, 직접 살지 않는 조합원은 임차보증금 반환 대출만 받을 수 있다고 보도했습니다. 조합은 이 보도에 대한 취재에 응하지 않았습니다.

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자주 묻는 질문

잠실주공5단지 10년 소유, 5년 거주는 언제를 기준으로 따지나요?

양도 시점을 기준으로 판단한다는 해석이 보도됐습니다(위클리한국주택경제신문 2026년 7월 24일). 그 기간 내내 1세대 1주택이어야 하고, 팔 때 그 집에 살고 있는지는 따지지 않습니다.

매도인이 직접 살지 않고 가족이 살았어도 거주기간으로 인정되나요?

소유자의 배우자나 직계존비속이 거주한 기간은 합산합니다(시행령 제37조 제1항). 거주기간은 주민등록표를 기준으로 봅니다.

분양신청 다음 단계는 무엇인가요?

관리처분계획 단계로 넘어갑니다. 보도된 목표는 총회 2027년 1월, 인가와 이주 2027년 2~3분기이고, 이 단계의 변수로는 조합원별 종전자산 평가액과 분담금, 이주비 대출이 꼽힙니다.

매물 문의는 미래설계부동산중개법인

잠실주공5단지 맞은편 대로변 가장 가까운 곳인 갤러리아팰리스 1층 105호의 미래설계부동산중개법인은 첫 통화에서 파는 사람의 보유 기간과 거주 기간을 묻습니다. 유튜브 미래설계TV에 올린 7월 사업시행계획인가 완료 영상은 조회수 1만5,571회, 재건축 사업시행인가 승인 영상은 8,078회입니다(2026년 9월 28일 기준). 대표번호는 1800-2458입니다.

자료 출처

• 국가법령정보센터 법령 원문: 도시 및 주거환경정비법 제39조와 제73조, 시행령 제37조(시행 2026년 7월 1일)
• 위클리한국주택경제신문 사업시행인가 고시 보도 2026년 7월 9일
• 위클리한국주택경제신문 조합원 지위 양도 예외 해석 2026년 7월 24일
• 헤럴드경제 잠실주공5단지 이주 일정 보도 2026년 9월 7일
• 딜라이브뉴스 2029년 착공 목표 보도
• 다음 뉴스 조합원 지위 양도 제한 보도 2026년 7월 21일
• 정비사업 정보몽땅 잠실5단지 조합
• 헤럴드경제 2026년 7월 20일, 9월 30일, 머니투데이 9월 29일, 하우징워치 10월 6일, 더팩트 9월 17일, 한국경제 보도
• 유튜브 미래설계TV 인가 영상 조회수 2026년 9월 28일