주상복합의 아파트와 오피스텔 차이, 건축법 분류와 중개보수 (2026년 10월)

건축법 시행령은 아파트를 주택으로, 오피스텔을 업무시설로 나눕니다

건축법 시행령 별표 1은 건축물을 용도별로 나눕니다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이고, 공동주택에 들어갑니다. 4개 층 이하인 공동주택은 1개 동 바닥면적 합계가 660㎡를 넘는지에 따라 연립주택과 다세대주택으로 나뉩니다.

오피스텔은 같은 별표 1의 제14호나목2)에 들어 있는 업무시설입니다. 시행령 제22조제4항제8호가 "업무시설(오피스텔은 제외한다)"이라고 오피스텔을 따로 떼어 적은 데서도 오피스텔이 업무시설 안의 별도 항목이라는 점이 드러납니다.

건축법 시행령(시행 2026년 7월 28일) 별표 1, 제22조제4항제8호, 2026년 9월 8일 국가법령정보센터 원문 확인.

분류가 다르면 중개보수 요율 기준이 달라집니다

공인중개사법은 주택 중개보수를 시도 조례로, 주택이 아닌 중개대상물의 중개보수를 국토교통부령으로 정하게 합니다. 아파트는 주택이라 서울에 있는 중개사무소를 통하면 서울시 조례 요율을 쓰고(중개사무소가 다른 시도에 있으면 그 시도 조례), 오피스텔은 시행규칙 제20조제4항을 씁니다.

서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1, 공인중개사법 시행규칙(시행 2026년 8월 28일) 제20조제4항과 별표 2. 15억원 미만 아파트 구간은 요율표 전체를 따로 실었습니다.

낮은 요율인 1천분의 5와 1천분의 4는 전용 85㎡ 이하이면서, 상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔에만 적용됩니다. 둘 중 하나라도 맞지 않으면 1천분의 9 이내에서 협의합니다.

한 건물에 주택 부분과 주택이 아닌 부분이 함께 있을 때는 주택 부분 면적이 절반 이상이면 주택 요율을 쓰고, 절반에 못 미치면 주택 외 요율을 씁니다(시행규칙 제20조제6항). 요율별 계산 예시는 서울 주택 중개보수 요율과 계산법에 있습니다.

갤러리아팰리스는 동마다 구성이 다릅니다

갤러리아팰리스는 송파구 올림픽로 212에 있는 지상 46층, 지하 5층 주상복합으로, 2005년 1월 11일 사용승인을 받았습니다. A동, B동, C동 세 개 동에 아파트 741세대와 오피스텔 720실이 있습니다. A동과 B동은 아파트와 오피스텔이 함께 있고, C동은 아파트만 있습니다.

그래서 같은 단지 이름으로 나온 매물이라도 아파트인지 오피스텔인지에 따라 면적대와 가격대가 크게 다릅니다. 최근 1년 실거래를 나란히 보면 차이가 분명합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템, 계약일 2025년 10월 23일부터 2026년 10월 22일까지, 2026년 10월 22일 조회. 오피스텔 매매는 해제 2건 제외, 전용면적은 정수로 반올림한 값.

이 기간 오피스텔 매매는 전용 39~46㎡가 19건, 49~58㎡가 9건, 67㎡가 1건으로 모두 85㎡ 이하였습니다. 앞에서 본 부엌과 화장실, 목욕시설 요건까지 모두 갖춘 호실이라면 매매 1천분의 5가 상한입니다. 예를 들어 2026년 9월 15일 5억4,500만원에 거래된 전용 40.463㎡ 오피스텔은 그 요건을 갖췄을 때 272만5,000원이 한쪽 상한입니다. 반면 아파트 매매는 29건 모두 15억원을 넘어 1천분의 7 구간이고, 가장 높은 거래가 39억원이면 상한이 2,730만원입니다.

오피스텔 면적별 거래와 예산은 갤러리아팰리스 오피스텔 시세에, 단지 전체 구성은 갤러리아팰리스 단지 안내에 따로 정리돼 있습니다.

시그니엘 레지던스는 전체가 주거용 오피스텔입니다

시그니엘 레지던스는 송파구 신천동 29 롯데월드타워 42~71층에 있는 223실 규모의 주거용 대형 오피스텔로, 2017년 4월 입주했습니다. 전용면적은 133~829㎡, 공급면적은 237~1,227㎡입니다. 이름에 레지던스가 붙어 있고 주거용으로 쓰이지만 건축법상 분류는 아파트가 아닌 오피스텔입니다.

가장 작은 전용 133㎡도 85㎡를 넘기 때문에 시그니엘 레지던스 거래에는 오피스텔의 1천분의 9 이내 규정이 적용됩니다. 2023년 11월 23일 68층 전용 483.96㎡가 240억원에 거래됐는데, 이 금액에 1천분의 9를 곱하면 한쪽 상한은 2억1,600만원입니다. 서울 중개사무소를 통한 같은 금액의 아파트 매매였다면 상한은 1천분의 7을 곱한 1억6,800만원입니다.

시그니엘 레지던스는 난방도 바닥난방 없이 온풍 난방을 씁니다. 층, 실 수, 부대시설은 시그니엘 레지던스 안내에 있습니다.

자주 묻는 질문

주상복합 아파트도 오피스텔처럼 업무시설인가요?

아닙니다. 주상복합 건물 안에 있어도 아파트는 건축법 시행령 별표 1의 공동주택입니다. 업무시설로 분류되는 것은 그 안의 오피스텔 부분입니다.

갤러리아팰리스 C동에도 오피스텔이 있나요?

없습니다. 갤러리아팰리스 C동은 아파트만 있는 동이고, 오피스텔 720실은 아파트와 함께 A동과 B동에 있습니다.

오피스텔이면 중개보수가 항상 더 싼가요?

그렇지 않습니다. 전용 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매 1천분의 5가 상한이지만, 요건을 갖추지 못하거나 시그니엘 레지던스처럼 85㎡를 넘으면 1천분의 9 이내라 같은 금액의 아파트보다 상한이 높습니다.

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자료 출처

• 건축법 시행령(시행 2026년 7월 28일) 별표 1, 제22조, 국가법령정보센터 원문, 2026년 9월 8일 확인
• 공인중개사법(시행 2026년 8월 28일) 제32조, 같은 법 시행규칙 제20조와 별표 2, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1, 국가법령정보센터 원문, 2026년 9월 8일 확인
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 갤러리아팰리스 아파트, 오피스텔 매매와 전월세, 2026년 10월 22일 조회
• 위키백과 갤러리아 팰리스
• 나무위키 시그니엘 레지던스
• 시사저널e 시그니엘 레지던스 240억원 거래